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3	大家好。今天我想和你聊一个关于城市的题目，叫主动再生。这个词来自一篇文章，说的是香港那场震动两岸三地的高层火灾之后，老旧的超高层建筑该何去何从。我们会从一场火出发，看看悉尼的范本，巡览一圈全球的功能再造案例，最后落到我们自己生活的中国城市。
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9	整场分享分为四个部分。第一部分是警钟，从香港火灾说起，看高层老龄化背后的系统性风险。第二部分是范本，看悉尼那座被誉为"再生革命"的摩天大楼。第三部分是巡览，走一圈深圳、上海、纽约的功能再造案例。第四部分回到中国，谈一谈老旧高层住宅这块真正的硬骨头。
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15	二零二五年十一月二十六日，香港大埔宏福苑发生大火。起火的七栋大楼都超过三十层，将近一百米高，楼龄已经达到四十二年。这场火不仅震动了香港本地，对正在做城市更新的内地城市同样是一记警钟。央广网的数据更让人心惊：仅二零二五年前八个月，全国高层建筑火灾就达到三万六千起，已经超过了二零二三年全年的总量。而地面消防救援的高度通常只能到五十到八十米，再往上就只能靠建筑自身的消防设施。
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21	把视线拉远一点，你会发现这其实是一场结构性的老去。当年象征城市化繁荣的高层住宅楼，建成十余年甚至更久之后，结构、消防、电梯、外墙的风险开始密集显现。维修的负担也变得越来越沉重。一个明显的信号是：现在愿意住高层的人，正在变少。"高层住宅是未来的贫民窟"这个说法，在西方一些发达国家已经变成了真实的经验教训。
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27	最经典的前车之鉴，是美国的普鲁特·艾格住宅区。这是个由三十三栋高层组成的样板社区，建成的时候还拿过建筑奖项。但随着公共空间长期失养、设施年久失修，富裕的居民陆续迁出，社区逐渐变成中低收入和外来人口的聚居地，犯罪率持续走高。一九七二年，这三十三栋高层全部被爆破拆除。从样板到爆破，只用了十八年。
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33	那么问题来了，老旧的高层，难道只有"被爆破"这一条路吗？这正是第二部分要回答的。让我们把视线投向悉尼的那座摩天大楼，它给出的答案叫做"主动再生"。
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39	这就是 Quay Quarter Tower，前身是建于一九七六年的 AMP 中心。原本它面临的是被淘汰的命运，但开发者启动了一个叫做"升级再造"的计划，让它成为世界上第一座全面升级改造的摩天大楼。改造的核心原则只有八个字：最大化保留、高质量升级。最终保留了百分之六十五的主体结构、百分之九十五的核心筒。设计公司 3XN 说得很直接：二十世纪中后期建造的那批摩天楼，正在逐渐到达设计寿命的终点，我们必须延长它们的寿命，释放潜在价值，这才是建筑可持续性最根本的定义。
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45	那这场再生的真正分量在哪里？三个数字。建筑垃圾减少百分之八十，碳排放比推倒重建降低百分之四十，能源消耗下降超过百分之三十。正因为这三组数据，二零二五年十月，它入围了由英国威廉王子发起的"为地球奋斗奖"决赛，成为有史以来第一座获得该奖项提名的建筑。这告诉我们：老旧的超高层并不是包袱，通过科学改造完全可以重获新生，甚至成为新的城市地标。
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51	把视线拉回国内。这是深圳妇儿大厦，原建筑始建于一九九四年，由 MVRDV 主导改造。最有意思的设计是给它套了一件"彩色网格外衣"——立面增加了将近一米的进深，既起到遮阳作用，内侧又设置了可打开的面板，有效促进自然通风，明显降低了对空调的依赖。改造后的大厦集酒店、餐饮、儿童探索馆、图画书博物馆、婴幼儿托育馆、妇儿剧场为一体，是"适应性再利用"模式在城市更新领域的典范之作。
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57	接下来是上海。南京东路二零一号大楼，建于一九八八年，原是华东电力大楼，高一百二十六米，是新中国成立后南京路上的第一栋高层。它的故事跨越了三十五年：一九八八年建成；二零一八年和隔壁一八一号一起被改扩建为艾迪逊酒店；二零二三年又完成了节能改造，成为全国首家城市更新领域实现碳中和的酒店。改造引入了高性能外窗、空气源热泵热回收、节能电梯、节水器具等一整套绿色系统。
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63	第三个案例跳到纽约。这是 One Wall Street，曼哈顿金融区一座装饰艺术风格的摩天楼，一九三一年由著名建筑师 Ralph Walker 设计，五十层。如今它从办公楼变成了五百六十六套公寓，户型涵盖单间到四居室。我们巡览这一圈不难发现：成功改造的高层，绝大多数是办公或商业建筑改作其他用途。原因很现实——这类建筑的结构和强度都优于住宅，灵活性更高，便于引进新业态。
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69	这就引出我们要面对的真正难题。资金雄厚、产权清晰的商业项目相对好办；老旧的高层住宅改造，才是真正的硬骨头。第四部分，回到我们自己。
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75	国内已经有一些值得关注的尝试。第一个是北京天通苑的"办公环橙"，把高层住宅改造成办公楼，希望解决天通苑长期以来的"职住分离"。改造时对原有的梁柱进行了局部加固，把住宅户型拓展为办公户型，以满足中小企业的需求。第二个是杭州的浙工新村，这是国内首个真正实现"原拆原建"的老旧小区。拆除原有十三幢，新建了七幢十一层小高层。重建总费用约五点三亿，居民自筹了四点七亿，每户出资在十万到一百万之间。
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81	但是要把"原拆原建"复制到普通高层住宅项目里，注定极其复杂。原因很朴素——高层小区户数更多，全体业主达成共识的难度极大。"让每家掏钱"这件事，把不少改造项目卡在了停滞状态。学者提出，可能的出路在于治理模式的创新——比如给高层住宅设立"养老金"，比如借鉴国外经验建立类似"居委会"的组织，让居民对高层住宅进行自我管理，从微更新做起。技术方案当然重要，但解锁困局的密码，可能就藏在治理之中。
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87	最后，留一个相对乐观的尾声。今年我国正在大力推行"先体检、后更新"的城市更新理念。截至二零二五年十一月，全国已经有二百九十七个地级以上城市和一百五十多个县级市启动了城市体检，重点检验住宅结构安全隐患、违规建筑和承重墙拆改等问题。从体检到设计，从协调到再生，超高层建筑的未来，在于精耕细作式的改造。从追求高度，到沉淀厚度——这正是城市发展回归理性、追求高质量的缩影。谢谢大家。
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